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【2025年版】不動産売却でかかる税金まとめ 〜知らないと損する3つの税金と節税テクニック〜

「家を売ったら、いくら税金がかかるの?」

「売ったお金、全部もらえると思ってた…」

「控除って何?誰でも使えるの?」

実は、不動産を売却して利益が出ると
【税金】がしっかりとかかってきます!

でも、ちゃんと制度を理解すれば、
多くの人が「税金ゼロ」または「大幅節税」が可能なんです。

この記事では、
✅不動産売却時にかかる税金の種類
✅計算方法
✅控除や特例制度
を分かりやすく解説します!


✅1. まず確認!あなたに税金がかかるのはどんなとき?

以下の2つに当てはまると、税金(譲渡所得税)の対象になります。

  • 売った価格(譲渡価格)が、
     買った価格+諸経費 より高い(=利益が出ている)

  • 所有期間が5年超 or 5年以下によって税率が変わる


✅2. 売却時にかかる3つの税金とは?

税金の種類 内容 課税対象
譲渡所得税 不動産を売って利益が出た場合にかかる 利益(=譲渡所得)部分
住民税 同じく利益部分に対して 譲渡所得に対して10%程度
復興特別所得税 所得税に追加される税(2.1%) 所得税額に対して

🔍【例】2,000万円で家を買い、2,500万円で売れた場合 → 500万円に対して課税される


✅3. 譲渡所得税の計算方法


譲渡所得 = 売却価格 −(購入価格+購入時・売却時の諸費用)

所有期間 所得税 住民税 合計
5年以下(短期) 30% 9% 約39%
5年超(長期) 15% 5% 約20%

🔻つまり、5年超えるだけで約半分の税率に!


✅4. 知らないと損!使える3つの控除&特例

✅① 3,000万円の特別控除(マイホーム売却)

→ 自宅(居住用財産)を売却した場合、
 最大3,000万円の利益までは非課税

📌【条件】

  • 本人が住んでいた家であること

  • 売却後に住まなくなること

  • 同じ特例を2年以内に使っていないこと


✅② 住宅ローン控除との併用は原則NG

→ 新しく購入する家に住宅ローン控除を使う場合、
 特別控除と併用できないケースもあるため要注意。


✅③ 所有期間10年以上なら軽減税率の特例

→ 長期保有かつマイホーム売却なら
 14.21%まで税率が下がる特例あり!


✅5. よくある勘違いQ&A

Q. 利益が出なければ税金はかからない?
はい、その通り!損して売った場合は課税されません。

Q. 相続した家でも税金がかかる?
→ かかります。ただし、相続時の評価額が取得価格になります。

Q. 控除の申請って自動でやってくれるの?
いいえ、自分で確定申告が必要です。


✅6. 節税&損しないための3ステップ

① まずは利益が出るか計算してみる
② 控除が使えるか?条件を確認
売却前に税理士 or 不動産会社に相談するのがベスト!


✅まとめ:知らないと最大●百万円損することも!

不動産売却の税金は、正しく知れば怖くありません。
むしろ、控除や特例を活用すれば、“税金ゼロで売却”できるケースも多数!

損しないためには…

🔸 早めの情報収集
🔸 控除の条件確認
🔸 確定申告を忘れずに!

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