「家を売ったら、いくら税金がかかるの？」
「売ったお金、全部もらえると思ってた…」
「控除って何？誰でも使えるの？」
実は、不動産を売却して利益が出ると
【税金】がしっかりとかかってきます！
でも、ちゃんと制度を理解すれば、
多くの人が「税金ゼロ」または「大幅節税」が可能なんです。
この記事では、
✅不動産売却時にかかる税金の種類
✅計算方法
✅控除や特例制度
を分かりやすく解説します！
Contents
✅1. まず確認！あなたに税金がかかるのはどんなとき？
以下の2つに当てはまると、税金（譲渡所得税）の対象になります。
-
売った価格（譲渡価格）が、
買った価格＋諸経費 より高い（＝利益が出ている） -
所有期間が5年超 or 5年以下によって税率が変わる
✅2. 売却時にかかる3つの税金とは？
| 税金の種類 | 内容 | 課税対象 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 不動産を売って利益が出た場合にかかる | 利益（＝譲渡所得）部分 |
| 住民税 | 同じく利益部分に対して | 譲渡所得に対して10%程度 |
| 復興特別所得税 | 所得税に追加される税（2.1%） | 所得税額に対して |
🔍【例】2,000万円で家を買い、2,500万円で売れた場合 → 500万円に対して課税される
✅3. 譲渡所得税の計算方法
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（購入価格＋購入時・売却時の諸費用）
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期） | 30% | 9% | 約39% |
| 5年超（長期） | 15% | 5% | 約20% |
🔻つまり、5年超えるだけで約半分の税率に！
✅4. 知らないと損！使える3つの控除＆特例
✅① 3,000万円の特別控除（マイホーム売却）
→ 自宅（居住用財産）を売却した場合、
最大3,000万円の利益までは非課税！
📌【条件】
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本人が住んでいた家であること
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売却後に住まなくなること
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同じ特例を2年以内に使っていないこと
✅② 住宅ローン控除との併用は原則NG
→ 新しく購入する家に住宅ローン控除を使う場合、
特別控除と併用できないケースもあるため要注意。
✅③ 所有期間10年以上なら軽減税率の特例
→ 長期保有かつマイホーム売却なら
14.21%まで税率が下がる特例あり！
✅5. よくある勘違いQ&A
Q. 利益が出なければ税金はかからない？
→ はい、その通り！損して売った場合は課税されません。
Q. 相続した家でも税金がかかる？
→ かかります。ただし、相続時の評価額が取得価格になります。
Q. 控除の申請って自動でやってくれるの？
→ いいえ、自分で確定申告が必要です。
✅6. 節税＆損しないための3ステップ
① まずは利益が出るか計算してみる
② 控除が使えるか？条件を確認
③ 売却前に税理士 or 不動産会社に相談するのがベスト！
✅まとめ：知らないと最大●百万円損することも！
不動産売却の税金は、正しく知れば怖くありません。
むしろ、控除や特例を活用すれば、“税金ゼロで売却”できるケースも多数！
損しないためには…
🔸 早めの情報収集
🔸 控除の条件確認
🔸 確定申告を忘れずに！